2. Ruimte

2.3 Grondbedrijf

In de Programmabegroting 2022 vindt u een toelichting op onderstaande doelstellingen.

Stand van zaken en ontwikkelingen grondexploitaties
In 2022 is over het geheel genomen in lijn met de prognose verkocht. Dat betekent een omzet van bijna € 6 miljoen aan bouwgrond. Hierbij is het aantal verkochte woningbouwkavels wat onder de verwachtingen gebleven, terwijl er meer bedrijfsgrond is verkocht dan verwacht. De forse inflatie van afgelopen jaar is ook aan de grondexploitaties niet voorbijgegaan. De kosten voor het bouw- en woonrijp zijn substantieel gestegen. Bij de najaarsrapportage is dit al gemeld. Naast de kostenstijgingen van het afgelopen jaar verwachten we ook de eerstkomende jaren bovengemiddelde stijgingen. Tegelijkertijd verwachten we de eerstkomende jaren geen opbrengststijgingen. Bij de hercalculaties in het kader van de jaarrekening zijn deze te verwachten omstandigheden doorgerekend. Hierdoor laten de prognoses een lager te verwachten eindresultaat zien.
De gemeente heeft de afgelopen 3 jaren goed geprofiteerd van de grote vraag naar bouwgrond. Dit heeft geresulteerd in een forse verlaging van de boekwaarde. Deze daalde van € 20,6 miljoen per 1-1-2020 naar 0,9 miljoen per 1-1-2023. Deze lage boekwaarde vermindert de risico’s van het grondbedrijf. Succesvolle verkoopresultaten brengen ook met zich mee dat de voorraad te verkopen grond flink is geslonken. We werken inmiddels aan nieuwe plannen in onder andere Lemmer, Joure en ook in enkele kleinere kernen.

• In 2022 hebben wij 24 woningbouwkavels verkocht, onder andere in de plannen Broek Zuid, Tramdijk Oost in Lemmer en Nij Sân Rotten in Rottum. Hiermee hebben we het verwachte aantal van 44 niet gehaald. Dit is met name veroorzaakt doordat de projectmatige verkoop van rijwoningen in Lemmer en Joure wat meer tijd in beslag neemt. Voor deze kavels zijn echter al wel koopovereenkomsten gesloten en we verwachten de definitieve afname in de eerste helft van 2023.

• In 2022 hebben wij 56.202 m² bouwgrond op bedrijventerreinen verkocht. In 2021 was dat 55.706 m². De afgelopen 3 jaren is door de goede verkoopresultaten de voorraad bouwrijpe bedrijfsgrond teruglopen van 21 hectare per 1-1-2020 naar 6 hectare per 1-1-2023. Inmiddels bereiden we de exploitatie van bedrijventerrein De Ekers 3B in Joure voor.

• Dit jaar is het bedrag aan winstnemingen afgerond € 62.000. Dit bedrag komt ten gunste van het boekjaar 2022.

• In 2022 zijn drie exploitaties definitief afgesloten: Lyts Luchtenveld in Joure, Haulsterweg in Haskerhorne en bedrijventerrein Bantega.

• Bij het opmaken van de jaarrekening hebben wij alle grondexploitaties integraal herrekend (kosten én opbrengsten). Voor de resultaatprognoses hanteren we hierbij de dynamische eindwaardemethode. Voor parameters als kosten- en opbrengstenstijgingen is de jaarlijks door Metafoor gepubliceerde Outlook Grondexploitaties een informatiebron. Om het prijsniveau van de nog te maken kosten up-to-date te brengen gebruiken we sinds jaar en dag de GWW-index (grond- weg- en waterbouw) van het CBS. Dit betekent dat we voor dit jaar een indexatie van 14,9 % hebben moeten toepassen. In de prognoses hebben we rekening gehouden met een toekomstige kostenstijging van 6,0% voor 2023, 4,0% per jaar voor 2024 en 2025 en voor de jaren daarna 2,0%. Voor de eerstkomende 3 jaren verwachten we geen opbrengststijgingen. Vanaf 2026 hebben we 2,0% gehanteerd. Dit is in lijn met de verwachtingen van Metafoor en overlegd met de accountant.

• Voor de verliesgevende exploitaties treffen we conform de BBV-voorschriften een voorziening. Als gevolg van de herzieningen moet er een bedrag van afgerond € 541.000 toegevoegd worden aan deze voorziening, ten laste van het jaar 2022. De nieuwe stand van de voorziening per 31-12-2022 is € 3.339.481.

• Door de behaalde verkoopresultaten in 2022 is de boekwaarde van alle grondexploitaties gezamenlijk gedaald van € 4,8 miljoen per 31-12-2021 naar € 0,9 miljoen per 31-12-2022.

• Per 31-12-2022 is de voorraad grond ‘niet in exploitatie’ ruim 141 hectare, met een boekwaarde van € 4,7 miljoen. Hiermee is de boekwaarde lager dan de agrarische marktwaarde, zodat we op deze gronden geen risico lopen.

• Het financieel jaarresultaat van de grondexploitaties wordt bepaald door een aantal hierboven genoemde elementen. Resumerend sluit de grondexploitatie 2022 met een negatief resultaat van afgerond € 536.380. Bij de najaarsrapportage werd nog een klein positief resultaat van € 50.000 begroot. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere toekomstige kostenstijgingen en lagere te verwachten opbrengststijgingen dan bij de najaarsrapportage werd aangenomen. In het jaar 2021 was het financieel resultaat € 1.697.512 positief.

• Bij de vaststelling van de jaarrekening van 2019 is door de raad een bedrag van € 769.000 gereserveerd voor eventuele toekomstige verliezen van het bedrijventerrein De Ekers 3A. Nu de exploitatie van dit bedrijventerrein een verliesprognose laat zien van afgerond € 181.000 stellen we de raad voor dit bedrag te onttrekken aan de bestemmingsreserve onderhanden werk en toe te voegen aan de voorziening verliesgevende exploitaties.